近日，“北京市海淀區29個(gè)小區的二手房交易指導參考價(jià)已取消”的消息引發(fā)關(guān)注。對此，北京市海淀區房管局工作人員表示，并非完全取消，而是動(dòng)態(tài)調整，售房者可以按照正常的市場(chǎng)價(jià)格對外展示房源信息。
二手房指導價(jià)也稱(chēng)二手房交易參考價(jià)，公布該數據的初衷是抑制投機炒作、穩定市場(chǎng)交易。2021年，深圳、西安等多城實(shí)施二手房指導價(jià)政策。從操作路徑上看，各地細則不盡相同，其中多數是以指導價(jià)作為貸款、評估價(jià)依據，引導市場(chǎng)理性交易。比如，在實(shí)際成交價(jià)格中，高于以指導價(jià)評估的那一部分資金，需要購房者自行籌集并與首付一起支付，降低購房者杠桿率。
但北京海淀區的二手房指導價(jià)情況有所不同。2021年初，海淀區熱門(mén)學(xué)區房出現“一夜漲價(jià)20萬(wàn)元、30萬(wàn)元”的現象。當年9月份，北京市海淀區房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區的二手房指導價(jià)，如果超出指導價(jià)1%將不允許中介掛牌，且不能通過(guò)中介成交，否則吊銷(xiāo)中介營(yíng)業(yè)執照。
可見(jiàn)，該政策的初衷是抑制學(xué)區房過(guò)熱，防止業(yè)主或中介機構故意抬高掛牌價(jià)，擾亂市場(chǎng)交易。不過(guò)，據了解，彼時(shí)海淀區試點(diǎn)二手房交易指導價(jià)并未要求銀行將指導價(jià)作為放貸依據。從此后市場(chǎng)表現來(lái)看，該政策確實(shí)發(fā)揮了穩定市場(chǎng)預期的作用，部分溢價(jià)過(guò)高的學(xué)區房?jì)r(jià)格逐漸回歸理性。
更重要的是，隨著(zhù)推出多學(xué)區劃片、教師輪崗等“教育資源均等化”舉措，再加上二手房市場(chǎng)環(huán)境與兩年前相比已發(fā)生比較大的變化，學(xué)區房高熱已退，此時(shí)調整部分二手房指導價(jià)相關(guān)限制政策，是向市場(chǎng)釋放積極信號。
一方面，上述29個(gè)小區可展示真實(shí)價(jià)格信息，提升房源流動(dòng)性，有利于北京二手房市場(chǎng)企穩回升。另一方面，“動(dòng)態(tài)調整”不意味著(zhù)完全取消，防止炒作風(fēng)卷土重來(lái)的初衷未改。就當下而言，學(xué)區房投資交易占比大幅下降，調整指導價(jià)相關(guān)限制政策是“因時(shí)因勢因地施策”，有助于二手房市場(chǎng)保持平穩健康發(fā)展。
事實(shí)上，自2022年6月底以來(lái)，西安暫停發(fā)布指導價(jià)，成都、廣州和東莞等城市指導價(jià)也有所松動(dòng)。據統計，全國15個(gè)推行二手房指導價(jià)的城市中，多地已取消該政策。這樣做，好處有三：
首先，進(jìn)一步滿(mǎn)足購房者合理住房需求。取消或放松二手房指導價(jià)后，實(shí)際交易和銀行放貸基本不會(huì )受指導價(jià)影響，購房者能夠以更低首付進(jìn)入市場(chǎng)，可以更大范圍滿(mǎn)足剛需和改善性需求，有利于激活此前夠不上門(mén)檻的增量需求入市。
其次，有助于一二手房聯(lián)動(dòng)交易。如果二手房指導價(jià)不再作為中介機構掛牌展示、銀行貸款的依據，將有助于增加掛牌房源量，提高二手房的流動(dòng)性，再疊加“認房不用認貸”等一系列利好政策，會(huì )釋放更多“賣(mài)二手房換新房”的置換需求入市，強化一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性。
再次，“穩預期”持續加碼。中共中央政治局會(huì )議提出“保交樓”后，一系列穩預期舉措持續推出。近期，“認房不用認貸”，取消限購、限售等政策接踵而至，樓市企穩回升預期明顯提升。適時(shí)取消二手房指導價(jià)，改善買(mǎi)賣(mài)雙方預期，是對“穩預期”的再度加持，有助于修復置業(yè)信心。
需要看到，二手房市場(chǎng)流動(dòng)性的高與低，對一線(xiàn)城市及重點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市交易至關(guān)重要。市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，二手房參考價(jià)發(fā)揮降溫作用，市場(chǎng)轉冷時(shí)，適時(shí)優(yōu)化調整，有助于穩預期。相信將二手房指導價(jià)作為“錨”，與時(shí)俱進(jìn)動(dòng)態(tài)調整，將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升。(來(lái)源：證券日報)
