美國3月爆發(fā)銀行業(yè)危機后，各界對美國房地產(chǎn)市場(chǎng)更加關(guān)注。從最近公布的一系列數據來(lái)看，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)要穩步復蘇仍面臨不小的挑戰。

　　5月30日，S&P　CoreLogic　Case-Shiller公布的季節性調整數據顯示，3月全美房?jì)r(jià)環(huán)比增長(cháng)0.4%。在美國部分地區，需求正在回升。S&P道瓊斯指數公司表示：“雖然連續兩個(gè)月的價(jià)格上漲并不能確認房市已經(jīng)復蘇，但3月的結果表明，始于2022年6月的房?jì)r(jià)下跌趨勢可能已經(jīng)終結。”當然，3月美國房?jì)r(jià)同比增長(cháng)0.6%，已較2月的2%明顯放緩。

　　S&P道瓊斯指數公司也指出：“目前的抵押貸款利率以及經(jīng)濟可能持續疲軟的前景，至少在未來(lái)幾個(gè)月內，可能仍然對住房?jì)r(jià)格構成阻力。”特斯拉CEO埃隆·馬斯克日前則再次就美國商業(yè)地產(chǎn)和更廣泛的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀的危機發(fā)出警告，稱(chēng)“商業(yè)地產(chǎn)正迅速崩潰，接下來(lái)是房?jì)r(jià)”。

　　多方觀(guān)點(diǎn)顯示，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的上漲能否持續并不確定。

　　目前，美國房貸利率仍在持續攀升，相比一年前，購房者借貸成本仍然較高。據房地美的數據，30年期貸款的平均利率上周已達6.57%，遠高于2022年1月初的3.22%。房地產(chǎn)信息網(wǎng)站《每日抵押新聞》根據自己編制的每日指數及房地美、房貸銀行家協(xié)會(huì )（MBA）、美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）調查匯編的數據顯示，5月26日，美國30年期按揭貸款利率高達6.9%，是美國硅谷銀行倒閉以來(lái)的最高水平。

　　高利率已經(jīng)對地產(chǎn)市場(chǎng)形成壓力。從銷(xiāo)售數據看，美國4月成屋銷(xiāo)售年化戶(hù)數超預期下降，環(huán)比跌幅達3.4%，超過(guò)市場(chǎng)預期的3.2%，同比降幅達到23.2%，創(chuàng )11年最大降幅，銷(xiāo)售數已跌至20世紀90年代中期的水平。

　　與此同時(shí)，美國4月新屋銷(xiāo)售年化68.3萬(wàn)戶(hù)，創(chuàng )下2022年4月以來(lái)最高，好于預期的66.5萬(wàn)戶(hù)；新屋銷(xiāo)售環(huán)比增長(cháng)4.1%，好于預期的下跌2.6%；新屋銷(xiāo)售同比增長(cháng)11.8%。但這一看似不錯的數字背后，是4月份新房中位價(jià)降至42.08萬(wàn)美元，同比降幅高達8.2%，大幅低于3月修正后的45.58萬(wàn)美元。此外，新房市場(chǎng)也受益于極低的成屋庫存。

　　對于美國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，目前最突出的挑戰是空置率上升和租金下降。截至2022年底，全美商業(yè)地產(chǎn)空置率已創(chuàng )下歷史新高，同時(shí)租金也在不斷下降。辦公地產(chǎn)空置率上升，尤其是在一些大城市中心地區，投資者壓力較大。利率上升、價(jià)格下跌和居家辦公趨勢減少了對辦公空間的需求，加劇了這一市場(chǎng)的壓力，更加大了持有較多商業(yè)地產(chǎn)貸款的中小銀行的潛在風(fēng)險。在美國銀行業(yè)危機爆發(fā)后，摩根士丹利、摩根大通和花旗銀行等幾家大行都陸續發(fā)出警告稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)是接下來(lái)最可能給銀行帶來(lái)風(fēng)險的板塊。

　　美國紐約房地產(chǎn)委員會(huì )（REBNY）近日的報告顯示，經(jīng)紀人對紐約市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心在今年第一季度創(chuàng )下歷史新低。至此，商業(yè)經(jīng)紀人的信心已連續第六個(gè)季度下降，從去年第四季度的-45.6（滿(mǎn)分100）降至2023年第一季度的-74.7，達到了自2017年REBNY開(kāi)始根據現有方法調查經(jīng)紀人以來(lái)的最低水平。

　　媒體已披露的調查也顯示，基金經(jīng)理對商業(yè)房地產(chǎn)的配置減少，這可能是引發(fā)系統性事件的誘因。美聯(lián)儲也加強了對商業(yè)地產(chǎn)貸款的監控，并收緊了商業(yè)房地產(chǎn)貸款的標準。

　　雖然住宅市場(chǎng)表現略勝于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，調查顯示，住宅專(zhuān)業(yè)人士對市場(chǎng)的信心從2022年第四季度的-19.4（滿(mǎn)分100）上升到今年第一季度的-5.6，但房?jì)r(jià)高、成交跌的表現很可能導致樓市陷入僵局。一方面，庫存很少，支撐著(zhù)房?jì)r(jià)，另一方面，高昂的貸款成本使買(mǎi)賣(mài)雙方都處于觀(guān)望狀態(tài)，導致成交清淡。

　　目前，房利美的預測模型顯示，以房利美房?jì)r(jià)指數衡量的美國房?jì)r(jià)，在2022年第四季度至2023年第四季度期間將下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期間再下跌2.2%并觸底。顯然，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)還要經(jīng)歷一段坎坷時(shí)光。（來(lái)源： 經(jīng)濟參考報）