近年來(lái)，圍繞物業(yè)費的話(huà)題時(shí)常被提起，有關(guān)物業(yè)費的糾紛也越來(lái)越多。未收房、不需要物業(yè)服務(wù)、物業(yè)合同到期后，可以不繳納物業(yè)費嗎？針對物業(yè)費繳交的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題，泉州市住建局進(jìn)行了相關(guān)解答。
問(wèn): 業(yè)主可以以未收房為由不繳納物業(yè)費嗎？
答：不行。當房屋達到交付標準后，開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主接收房屋，如果業(yè)主沒(méi)有合理的原因而不接收房屋，從通知交付的那一天起，就要開(kāi)始承擔物業(yè)服務(wù)費。
因為在這種情況下，雖然業(yè)主沒(méi)有接收房屋，但由于房屋已經(jīng)符合交付條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始為該房屋所在的小區提供公共服務(wù)，如對小區公共區域提供保安、保潔、保綠、保修和客服等“四保一服”。這些服務(wù)是為整個(gè)小區提供的，所以業(yè)主需要承擔相應的費用，由全體業(yè)主來(lái)分攤，包括未接收房屋的業(yè)主。
問(wèn)：物業(yè)服務(wù)合同到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續服務(wù)可否收取物業(yè)費？
答：雖然合同期滿(mǎn)，但業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有依法作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續為小區提供了實(shí)際的服務(wù)，如保潔、保安、保綠、保修和客服等“四保一服”，這些服務(wù)是保障小區正常運轉所必需的，業(yè)主實(shí)際上享受了這些服務(wù)，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費是合理的。
這種情況下，服務(wù)期限為不定期，物業(yè)費的收取標準可以參照原物業(yè)服務(wù)合同約定的標準執行。
問(wèn)：業(yè)主能否以不需要物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費？
答：不能。業(yè)主在購買(mǎi)房屋時(shí)，通常會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，這份合同是具有法律效力的文件，明確規定了雙方的權利和義務(wù)，其中，業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)費是主要義務(wù)之一。而且由于物業(yè)服務(wù)是面向整個(gè)小區的公共區域和公共設施的維護、管理等綜合性服務(wù)，具有公共服務(wù)的屬性，如小區的道路清掃、路燈維護、電梯保養、門(mén)禁系統管理等，這些公共服務(wù)是為了維護小區的整體安全、環(huán)境整潔和正常秩序。
如果某些業(yè)主以不需要服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費，會(huì )影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金鏈，降低小區的公共服務(wù)質(zhì)量，從而影響小區的保值和增值。從某種方面講，也是侵犯交費業(yè)主的合法權益。
問(wèn)：業(yè)主能否以未簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同為由拒繳物業(yè)費？
答：不能。前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設單位（開(kāi)發(fā)商）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，也是符合相關(guān)法律法規規定的，對業(yè)主具有法律約束力，其主要目的是為了在小區業(yè)主委員會(huì )尚未成立或者業(yè)主、業(yè)主大會(huì )尚未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間，保障小區的整體安全、環(huán)境整潔和正常秩序，前期物業(yè)服務(wù)合同就起到了填補這個(gè)階段物業(yè)服務(wù)空白的作用。在業(yè)主購買(mǎi)房屋時(shí)，建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中的權利義務(wù)通常會(huì )一并轉移給業(yè)主。因此，業(yè)主雖未直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上物業(yè)服務(wù)企業(yè)已根據與建設單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同提供了物業(yè)服務(wù)，需要繳納物業(yè)費。
業(yè)主大會(huì )成立后，經(jīng)全體業(yè)主表決，可以續聘、重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以選擇由業(yè)主委員會(huì )自管或其他管理方式。
問(wèn)：房屋出租后，誰(shuí)應繳納物業(yè)費？
答：當房屋出租時(shí)，業(yè)主（出租人）和租戶(hù)（承租人）可以在房屋租賃合同中明確約定物業(yè)費由誰(shuí)來(lái)繳納，這是最主要的判定依據。這種約定實(shí)際上是一種民事合同中的權利義務(wù)分配，只要雙方自愿且符合法律規定，就具有法律效力。
在實(shí)際操作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會(huì )尊重這種約定，按照合同約定的繳費主體進(jìn)行物業(yè)費的收取。而在沒(méi)有特別約定或租戶(hù)逾期未繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì )基于與業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，向業(yè)主催繳物業(yè)費。
洛江區人民法院曾判決過(guò)一起案例，業(yè)主黃某將位于洛江某小區的商品房出租給陳某，雙方簽訂書(shū)面的租賃合同，約定租賃期為8年，租賃期間的物業(yè)服務(wù)費、水電公攤費均由陳某承擔。但之后，陳某拖欠物業(yè)服務(wù)費14493.78元，水電公攤費用2063元。物業(yè)公司多次書(shū)面催繳，陳某均未按時(shí)足額支付上述費用。于是物業(yè)公司將黃某、陳某起訴到洛江區人民法院。經(jīng)審理，法院認為，黃某作為業(yè)主，應對物業(yè)使用人陳某交納物業(yè)費用負連帶責任，黃某在支付該費用后，可以根據租賃合同的約定向陳某追償。據此，法院一審判決陳某向物業(yè)公司支付物業(yè)費及公攤水電費，黃某對陳某的上述債務(wù)負連帶清償責任。
問(wèn)：業(yè)主逾期未支付物業(yè)費，有何措施？
答：可以利用書(shū)面、電話(huà)、電子信息等方式催繳，可以通過(guò)發(fā)律師函催繳，也可以在物業(yè)服務(wù)區域內將欠費情況在醒目位置予以公告，經(jīng)催繳或公告后仍未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。
吳某系泉州某一高檔小區別墅業(yè)主，自2020年1月開(kāi)始長(cháng)期拖欠物業(yè)費17萬(wàn)余元，時(shí)間長(cháng)達4年。物業(yè)公司多年催繳無(wú)果，遂到豐澤區人民法院訴訟服務(wù)中心咨詢(xún)，想要通過(guò)訴訟的方式追回被拖欠的物業(yè)費。并在聽(tīng)取法院立案庭干凈的意見(jiàn)后，于2024年7月向法院申請向業(yè)主吳某發(fā)出支付令。承辦法官審查后認為該案符合法定條件，遂依法及時(shí)向業(yè)主吳某發(fā)出支付令，督促吳某立即支付欠繳物業(yè)費。最終，業(yè)主吳某在收到支付令后向物業(yè)公司支付15萬(wàn)元物業(yè)費。（通訊員 葉森森 融媒體記者 許鈸鈸）
來(lái)源：東南早報
