臺海網(wǎng)1月20日訊（海峽導報記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 湖法/文 楊希/漫畫(huà)）坐擁50多套房產(chǎn)，卻拖欠了200余萬(wàn)元巨額物業(yè)費，繼而引發(fā)了幾十樁官司。這是怎么一回事？該物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案件，由湖里法院進(jìn)行一審，二審維持原判，被欠的物業(yè)費有了著(zhù)落。近日，物業(yè)公司到法院送錦旗，向法官表示感謝。

官司

拖欠200多萬(wàn)元物業(yè)費卻稱(chēng)物業(yè)服務(wù)不到位

　　原告廈門(mén)某物業(yè)公司起訴稱(chēng)，B公司是樓盤(pán)內50多套房產(chǎn)的業(yè)主。2014年1月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。B公司應當按照合同的約定繳交物業(yè)費、公維金、公攤水電費，合計200多萬(wàn)元。這些房產(chǎn)大部分于2020年取得產(chǎn)權，B公司認為，物業(yè)費用應從公司取得產(chǎn)權登記的時(shí)間開(kāi)始計算。

　　目前，50多套房產(chǎn)情況復雜。面對起訴，被告B公司卻答辯說(shuō)：“有的房產(chǎn)已出售，我們不是業(yè)主；有的房產(chǎn)已出租，應該由承租人負擔物業(yè)費；有的是空置房，依照合同及《告知函》確定的空置房的物業(yè)費打折；還有的房屋漏水、被占用、私拉電線(xiàn)，是物業(yè)管理不到位。”

審理

逐套統計拖欠費用判決被告支付203萬(wàn)

　　案件審理過(guò)程中，雙方對“空置房”的理解、物業(yè)費計算的時(shí)間、《告知函》的效力、誰(shuí)來(lái)繳交物業(yè)費等問(wèn)題均存在爭議。承辦法官帶領(lǐng)團隊梳理后，對50多套房產(chǎn)逐套分類(lèi)統計精確的拖欠費用。

　　湖里法院經(jīng)審理認為，合同中的“空置房”是指開(kāi)發(fā)商已竣工未出售或已出售但因開(kāi)發(fā)商原因未交付的房產(chǎn)，B公司存在理解錯誤；其次，B公司作為產(chǎn)權人負有支付物業(yè)費的義務(wù)，B公司抗辯由承租人支付不予采納，可在支付后與承租人另行協(xié)商處理；再次，因物業(yè)公司對房產(chǎn)被占用、漏水等問(wèn)題未及時(shí)處理，存在服務(wù)瑕疵，在此情況下B公司延遲支付相關(guān)費用，不宜認定為違約。物業(yè)公司主張違約金，不予支持。

　　據此，湖里法院一審判決B公司向物業(yè)公司支付相關(guān)物業(yè)費、公維金、公攤水電費合計203萬(wàn)余元。案件判決后業(yè)主方上訴，二審維持原判，判決已生效。

法官說(shuō)法

支付物業(yè)服務(wù)費業(yè)主是第一義務(wù)方

　　據統計，2023年，湖里法院簡(jiǎn)案庭共審結物業(yè)服務(wù)合同糾紛536件。法官說(shuō)，業(yè)主面臨物業(yè)費催繳訴訟時(shí)，常常會(huì )提出這些拒繳的理由，包括：一、房產(chǎn)空置或出租，沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)；二、房子已經(jīng)出售；三、物業(yè)服務(wù)不佳；四、沒(méi)有在物業(yè)合同上簽字等。

　　法官解釋?zhuān)瑯I(yè)主是支付物業(yè)服務(wù)費的第一義務(wù)方，即使房產(chǎn)出租時(shí)約定由出租方繳交物業(yè)費，但若出租方未按期繳交，物業(yè)公司仍有權向業(yè)主主張相關(guān)費用。判定物業(yè)費的繳交期間一般以房產(chǎn)的登記起止時(shí)間為準。對于房產(chǎn)出售后尚未轉移登記期間的物業(yè)費，物業(yè)公司可以請求原登記的業(yè)主繳交。此外，除非物業(yè)公司存在根本違約，如未提供物業(yè)服務(wù)，否則業(yè)主拒繳物業(yè)費沒(méi)有合同和法律依據。

　　法官表示，物業(yè)服務(wù)合同一般分為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同及小區業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同的效力一般在業(yè)主購房時(shí)作為房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同附件予以約定。無(wú)論簽訂主體是誰(shuí)，依法成立的物業(yè)服務(wù)合同都對小區業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。